самостоятельно, что дает нам дополнительный доход. Зачем же вкладывать средства на долгосрочной основе в фондовый рынок при полном отсутствии контроля над ними, если можно инвестировать их с меньшим риском, большей выгодой и получать ежемесячный доход? К тому же мы платим меньше налогов и используем заемные средства, а инфляция только увеличивает наши денежные потоки.
Думаю, что это простое сравнение подходов двух семейных пар к своим финансам позволяет понять, почему Дон и Карен в условиях нынешнего финансового кризиса ощущают значительно большую тревогу, чем мы с Ким. Отсюда становится ясно, каким образом финансовое образование дает человеку долгосрочное неоправданное преимущество перед остальными.
По мере того как жизнь становится все дороже за счет увеличения налогов, долгов, инфляции и пенсионных отчислений, финансовое образование может предоставить вам и другие неоправданные преимущества, которые недоступны большинству других людей.
1. Расширение возможностей вместо жизни по средствам. Ежегодно мы с Ким отводим несколько дней на обсуждение своих финансовых целей и, вместо того чтобы жить по средствам, думаем над тем, как увеличить денежные потоки от своих активов. Приведенный ниже рисунок позволяет лучше понять наш подход.
В 2009 году, как я уже упоминал, мы с Ким планируем издать три новые книги, приобрести от 200 до 500 новых квартир для сдачи внаем, пробурить еще две нефтяные скважины и расширить бизнес за счет продажи дополнительных лицензий на право пользования нашей торговой маркой. Мы стремимся увеличивать денежный поток от своих активов, а не сокращать расходы или рассчитывать на прирост капитала за счет роста курсовой стоимости акций и удорожания недвижимости.
2. Печатание собственных денег. В книге «Богатый папа, бедный папа» глава 6 озаглавлена «Богатые изобретают деньги». Лично я считаю, что возможность печатания денег представляет собой одно из главных преимуществ, которое человек получает при наличии финансового образования. Если правительство выбрасывает на рынок все больше и больше денег, то почему бы не заняться этим и самому, причем на совершенно законных основаниях? Ведь в этом куда больше смысла, чем в усердном труде, уплате высоких налогов, хранении денег в банке, где из-за инфляции они теряют свою покупательную способность, их рискованном инвестировании в бумажные активы. Печатание собственных денег становится возможным благодаря такому финансовому инструменту, как прибыль на инвестированный капитал.
В беседах с банковскими служащими, финансовыми консультантами и брокерами часто можно услышать, что прибыль в размере 5-12 процентов от инвестированного капитала может считаться очень хорошей. Но такой доход хорош только для тех, у кого нет финансового образования. Вдобавок вам еще расскажут очередную сказку-страшилку: «Чем больше прибыль, тем выше риск». Это абсолютно не соответствует действительности, если у вас имеются солидные финансовые знания. Я всегда стремлюсь добиваться бесконечно большой прибыли на инвестированный капитал.
Если вы добьетесь бесконечно большой прибыли на вложенные деньги, то можете считать, что сами их печатаете. Бесконечную прибыль я называю деньгами из ничего. Если я сумел вернуть все средства, потраченные на приобретение актива, но актив по-прежнему находится в моей собственности и продолжает создавать денежный поток, то это равносильно печатанию денег. Я подробно описываю этот процесс в своем главном бестселлере «Богатый папа, бедный папа», а также в книгах «Кто взял мои деньги?», где говорится о том, как биржа и финансовые консультанты забирают у вас деньги через программу пенсионных накоплений, и «Поднимите свой финансовый IQ», вдохновителями которой стали Дональд Трамп и Стив Форбс.
При наличии солидной финансовой подготовки я могу печатать деньги, занимаясь бизнесом, вкладывая средства в недвижимость, акции, нефть, даже золото и серебро. Главное — лишь обеспечить себе бесконечно большую прибыль, то есть научиться создавать деньги из ничего.
Мы с Ким основали компанию «Riсh Dad», сидя за кухонным столом. Вместо того чтобы вкладывать в ее создание свои деньги, мы взяли их у инвесторов. Этим я еще раз хочу подчеркнуть преимущества, которые дает умение продавать. В данном случае мы продали вкладчикам свою идею. Благодаря тому что наш бизнес успешно развивался и приносил доходы, мы менее чем за три года сумели полностью вернуть инвесторам все вложенные деньги плюс заработали еще столько же, чтобы выкупить у них все акции нашей компании Сегодня «Riсh Dad» приносит нам миллионы долларом, хотя мы не вложили в этот бизнес ни копейки coбственных денег. По определению, это и есть бесконечно большая прибыль. Другими словами, этот бизнес позволяет нам печатать деньги.
Ключом к успеху «Riсh Dad» стало то обстоятельство, что данный бизнес создает не продукцию, а активы. В частности, мы не печатаем эту книгу сами. Мы создали ее дериватив, то есть литературную лицензию, и продаем свои права издательствам, которые выпускают данную книгу на разных языках. Точно так же мы продаем лицензии на право производства наших игр, на использование торговой марки и т. д. У компании «Riсh Dad» отсутствуют производственные расходы и долги, но зато имеется ежемесячный многомиллионный денежный поток. Таким образом, наш финансовый отчет выглядит следующим образом:
Этим я хочу еще раз подчеркнуть, насколько важно усвоить понятие дериватива, так как лицензия представляет собой дериватив. При правильном использовании деривативы могут стать мощным орудием массового созидания, а не уничтожения. Я также хочу напомнить, что необходимо стремиться продавать больше, чем покупать. Как вы уже, очевидно, заметили, «Riсh Dad» создает на продажу активы, приносящие долгосрочный доход.
При инвестировании в недвижимость наш план заключается в том, чтобы использовать заемные средства (то есть деньги других людей) для создания бесконечной прибыли. Вот простой пример из реальной жизни.
Приобретение. Мы покупаем дом с двумя спальням и и одной ванной комнатой в отличном районе за 100 тысяч долларов.
Финансирование. Из собственных денег вносим первоначальный взнос в размере 20 тысяч долларов и берем взаймы у банка или инвесторов еще 100 тысяч на внесение недостающей суммы, а также на ремонт и перепланировку.
Усовершенствование. Мы перепланируем дом, в результате чего в нем появляется еще одна спальня и ванная.
Повышение арендной платы за счет улучшения качества жилья. Мы поднимаем арендную плату с 600 долларов в месяц (обычная ставка за дом с двумя спальнями и одной ванной) до 1,2 тысячи (стандартная ставка за дом с тремя спальнями и двумя ванными).
Рефинансирование долга по новой оценочной стоимости 150 тысяч долларов. При рефинансировании банк выдает нам кредит на 120 тысяч долларов (80 процентов от его новой стоимости) Мы возвращаем себе свои 20 тысяч, и у нас остается еще 20 тысяч на инвестирование в новую недвижимость.
Расходы. Кредит выдан нам под 6 процентов годовых, что примерно соответствует месячному платежу в размере 600 долларов. Расходы на содержание жилья составляют еще 300 долларов в месяц, а оставшиеся 300 долларов (денежный поток) мы кладем себе в карман.
Вывод. Все расходы по возврату нового кредита и содержанию жилья покрываются за счет арендной платы, получаемой от жильцов.
В окончательном виде вся эта операция выглядит следующим образом:
Чтобы подобная инвестиция эффективно работала, необходимо учесть следующие моменты:
1. Перепланировка или другое усовершенствование недвижимости.
2. Место расположения (недвижимость имеет ценность лишь в том случае, если вблизи находятся рабочие места).
3. Хорошие условия финансирования со стороны банка и/или инвесторов.
4. Хорошее управление недвижимостью.
Если хотя бы один из этих четырех элементов отсутствует, инвестиция может оказаться неудачной.
Я начинал инвестирование в недвижимость с того, что в 1973 году приобрел квартиру с одной спальней и одной ванной в кондоминиуме за 18 тысяч долларов на острове Мауи. Ким начала с приобретения в 1989 году дома с двумя спальнями и одной ванной за 45 тысяч долларов в Портленде, штат Орегон.
Сегодня у нас в собственности находится свыше 1,4 тысячи квартир, сдаваемых внаем, а также коммерческая недвижимость. Все они приобретались по схожей формуле финансирования. На данный момент ни в один из этих объектов не вложено ни копейки наших собственных денег. Разница лишь в том, что в настоящее время мы приобретаем недвижимость уже не за тысячи, а за миллионы долларов; принцип же остается прежним. Даже в нынешней экономической обстановке дела у нас идут хорошо, потому что мы тщательно подбираем квартиросъемщиков и арендаторов, а также располагаем командой профессиональных менеджеров, заботящихся о том, чтобы жильцам было уютно в наших квартирах.
Существует много способов печатать собственные деньги с помощью бумажных активов, в частности акций. Один из них состоит в использовании опционов. Предположим, я покупаю тысячу акций по 2 доллара за штуку. Затем иду к брокеру и с его помощью продаю по доллару опционы сроком на 30 дней, дающие право любому игроку на бирже купить мою тысячу акций на доллар дороже (что в итоге дает мне тысячу долларов).
Если акция за этот срок достигнет цены в 3 доллара или больше, владелец опциона имеет право приобрести у меня эти акции по 3 доллара. Если же нет, то я оставляю эту тысячу долларов себе. Заметьте, что покупал я эти акции на длительный срок, а продаю по месяцам.
В этом чрезмерно упрощенном примере продажа опциона на тридцать дней сразу же дает мне доход в тысячу долларов. Если затем я продам еще один опцион на те же самые акции и на тех же условиях, а их цена вновь не превысит 3 долларов, то я заработаю еще тысячу долларов, а акции, за которые я первоначально уплатил 2 тысячи долларов, так и останутся в моей собственности. Таким образом, я полностью вернул себе все вложенные средства, то есть напечатал деньги, пользуясь своими финансовыми знаниями. Лично мне кажется, что это имеет больше смысла, чем вкладывать средства в инвестиционные фонды на длительный срок, где их на законных основаниях украдут трейдеры, промышляющие короткими продажами и опционами.