. Он составляется на дату. И может изо дня в день измерять ваш капитал. Впрочем, его тоже можно оценивать раз в месяц. Из баланса ничего не исчезает никогда, а лишь преобразуется из одной формы в другую. Например, деньги на банковской карте в активе могут преобразоваться в другой актив путем покупки автомобиля. Или эти же деньги могут преобразовать обязательство в сторону его уменьшения через погашение какого-то кредита. В любом случае по балансу пройдет след и закапсулирует историю на будущие месяцы, чтобы следующее погашение кредита уже учитывало уменьшенное обязательство по нему.
ФИНАНСОВАЯ УСТОЙЧИВОСТЬ – СОСТОЯНИЕ ВАШЕГО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА, ГАРАНТИРУЮЩЕЕ ПОСТОЯННУЮ ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТЬ.
Важно: два отчета – баланс личных финансов и отчет о доходах и расходах – связаны! Они переливаются из одного в другой.
Пример расчета ежемесячных доходов, расходов и баланса личных финансов с нулевым капиталом
Схема 4.
Ответ: такой подход к своим деньгам никак не приумножит ваш капитал.
Такой же пример с доходом в 200 000 рублей, но, представим, что тратите вы 120 000 рублей. А 80 000 рублей – свободный денежный поток.
Пример расчета ежемесячных доходов, расходов и баланса личных финансов с положительным капиталом
Схема 5.
Из баланса видим, что капитал в 80 000 рублей выражен реальными деньгами на счете в банке.
Теперь представим, что при том же доходе в 200 000 рублей, вы потратили 250 000 рублей – потому что кто-то из друзей любезно дал вам взаймы.
Пример расчета ежемесячных доходов, расходов и баланса личных финансов с отрицательным капиталом
Схема 6.
Что произошло в данном случае с вашим благосостоянием? Оно ухудшилось. И капитал стал отрицательным. Серьезная история начала финансового краха. В данном примере у вас ни одного актива, а лишь долги и отрицательный собственный капитал.
Теперь, когда вы поняли, что свободный денежный поток тесно связан с возможностями создания активов, можно вернуться к нашей задачке. Определить величину активов, исходя из существующего положения дел, вам поможет ипотечный калькулятор, расположенный в открытом доступе в Сети. Мы, безусловно, будем приобретать недвижимость с использованием ипотечного инструмента. Почему? Да потому что десять лет копить на недвижимость с существующим денежным потоком не имеет смысла – к тому времени цена на недвижимость окажется совершенно иной. Лучшая стратегия – фиксация стоимости объекта путем приобретения в собственность и с одновременным возникновением обязательств перед банком. А в случае дополнительных финансовых возможностей можно и нужно прибегать к досрочному погашению.
Итак, оценим? Небольшие вводные:
Процентная ставка по ипотеке 10,8 %
Первоначальный взнос 20 %
Срок ипотеки 20 лет
Таблица 11.
Ипотечный калькулятор
Вы можете манипулировать и первоначальным взносом, и сроком ипотеки. Имейте также в виду: собрать первоначальный взнос, допустим, в миллион рублей – тоже финансовая задача. Но, исходя из свободного денежного потока, существующего на сегодняшний день, вы можете оценить величину активов, которую способны поставить себе на баланс. Это не означает, будто нужно бежать и срочно ставить себе на баланс квартиру – помните: выплачивать ипотеку из своего «активного» дохода нерационально. Вначале необходимо создать пассивный доход, который вместо вас и производил бы выплаты по ипотеке. Это отличная финансовая стратегия! О том, как это сделать, мы поговорим в следующей главе.
Итак, на основании всего изложенного выше можно сформулировать следующее правило: величина активов ограничивается вашей платежеспособностью. Вроде мысль проста и известна всем. Но мы смогли разглядеть ее с принципиально новой стороны.
Глава 6Инвестиционный план. Как заставить деньги работать на вас
Вкладывать деньги нужно только с одной целью – приобрести актив, который конвертирует твой обычный заработанный доход в пассивный или портфельный.
Это преобразование одной формы дохода в другую и есть основная цель истинного инвестора.
В этой главе мы будем считать, много считать. Принципиальная задача – научиться оценивать доходность вложенных собственных средств, а также смотреть, насколько объект инвестиций привлекателен. Ведь сейчас мы подошли к самому главному – нам предстоит учиться быть инвестором, стартуя с позиции наемного работника. Наша цель – создание пассивного дохода. А точнее, как отметил Роберт Кийосаки, конвертировать заработную плату (ее я называю активным доходом) в пассивный доход. Пассивный доход отличен от активного вашей вовлеченностью в процесс на протяжении всего срока генерации денежного потока.
Сейчас, когда вы разобрались, как работают кредитные инструменты, а также как оставлять свободный денежный поток, выходим на новый уровень. Со свободным денежным потоком требуется что-то делать.
Зимний морозный вечер. Выходной. Закуталась потеплее, открыла ноутбук и стала серфить по просторам интернета, пытаясь найти толковое видео насчет того, как приумножить свои капиталы. В тот год я изучала все, связанное с деньгами. Везде говорили одно и то же:
• доходы должны превышать расходы;
• избавляйтесь от долгов и кредитов;
• письменно ведите свой ежемесячный бюджет;
• откладывайте 10–20 % своего дохода и т. д.
Но что-то не работало. Не помогали эти клишированные пункты, модно называемые «5–7–10 шагов к финансовой свободе». В них чего-то не хватало. И не хватало самого главного – что возбудило бы мотивацию к генерации денег. Бессмысленными оказывались любые попытки откладывать, если не знаешь, как дальше правильно распорядиться деньгами, и если у тебя нет инвестиционного плана. К тому же не хотелось откладывать жизнь на завтра – я желала быть в достатке и сегодня. Долго искала ответы, с удивлением констатируя: «Да неужели только у меня такой селективный запрос? Как сделать так, чтобы деньги приносили пассивный доход уже сейчас, а заодно обеспечивали бы будущее?»
В тот вечер я натолкнулась на четырехминутное видео Энтони Роббинса «Первый шаг к финансовой свободе». Перешла к просмотру с большим воодушевлением и мыслью: «Ну, Тони, не подведи хоть ты!» Идея видео была проста: откладывайте часть своего дохода до тех пор, пока сумма не достигнет критической массы и не начнет сама приносить доход. Он ссылался на депозит в банке и на искусство сложных процентов. Помните, мы разбирали природу сложных процентов? Когда банковский процент начисляется не просто на тело кредита, а на добавленный к нему процент предыдущего периода?
Сложный процент – это процент на процент. Так вот, в случае, когда вы кладете деньги на депозит, работает та же схема со сложными процентами – только уже вам в карман.
Просмотрев видео и вооружившись калькулятором, начала считать. Где та критическая масса, которая будет приносить мне текущий ежемесячный доход? Быстро прикинув, что мне нужна минимальная «хлебная корзина» в 150 000 рублей, я допустила, что пусть это будет сумма, которая станет поступать в мое распоряжение с банковского счета в виде процентов. Потому в моем случае ни о каких сложных процентах речь не шла – все накопленные в предыдущем месяце проценты я собиралась снимать. Итак, я быстро зарисовала тривиальное уравнение:
150 000 × 12 месяцев = Сумма на депозите × банковский процент.
Банковский процент не обещал быть высоким, так как в плане были изъятия со счета в виде процентов. Но я все же оценила: пусть это будет 6 % годовых.
1 800 000 = Сумма на депозите × 6 %. Следовательно, сумма на депозите = 1 800 000/6 % = 30 000 000 рублей. Таким образом, я установила, что критическая масса, способная давать мне пассивный доход, эквивалентный активному, равна 30 миллионам рублей на банковском депозите… Пошла дальше. «Ну, хорошо, – думала я, – а сколько мне нужно копить эти 30 миллионов, учитывая, что могу откладывать 50 000 рублей в месяц?» Заметка в блокноте отразила печальный сценарий: 50 лет (30 000 000 / 50 000 = 600 месяцев, 600 /12 = 50 лет). То есть мне будет 83 года, когда я смогу сгенерировать пассивный доход, который меня не устраивал 50 лет назад. Так себе финансовая стратегия…
«Ну а если не снимать проценты – пусть себе копится сложными начислениями, – сдалась я. – Когда смогу добиться пассивного дохода в 150 000 рублей?» Незамысловатый подсчет в Excel подвел меня к цифре 20. То есть через 20 лет, если не снимать проценты, а только ежегодно докладывать по 600 000 рублей под 7 % годовых, я смогу получать такой доход. Такая перспектива выглядела уже более обозримой, однако в схеме оставались существенные недостатки:
✓ отсутствие дохода сегодня – откладывание жизни на завтра;
✓ ввиду того, что за последнее время нормальной стала динамика отзыва лицензий у банков примерно по 150 банков в год, я не верила в долговечность российских банков.
Когда все было оцифровано, я заключила, что накопления ни к чему не ведут. А если и ведут, то, скорее, к бедности, чем к богатству. Да еще и откладывают жизнь на завтра. Мне требовался другой подход к инвестированию. И это не тот тандем: копить плюс класть на депозит.
Итак, свободный денежный поток необходимо вкладывать в более доходные инструменты. В тот вечер я пришла к пониманию, что доходность, которая бы меня устроила, это не менее 35 % годовых. Что может дать такую доходность? Оставим на время вопрос подвешенным.
А пока поговорим о мотивации иметь благосостояние. Давайте взглянем на нашу жизнь с позиции долгосрочной перспективы, если мы не будем действовать как инв