Рассмотрите для себя приемлемые множественные источники дохода. Чем бы вы хотели заниматься? Помечтайте широко. Если это акции, то российского монополиста или западной компании с громким именем? Если бизнес, то какой? И какой продукт вас зажигает? Как бы вы выстроили бизнес-процессы? Какой бы у вас был кабинет, какой командой стартовать? Или ваше призвание – живопись? Может, ваше благосостояние выразится в авторском имени художника? А недвижимость? Какая она? С какими объектами вы бы с удовольствием работали? Офис, апарт-отели класса люкс, или вас будоражат выкупленные у государства заброшенные подвалы, и вы видите в этом большую авантюру и чистый кеш?
Все – в ваших руках, а вернее, в вашей голове! Ведь деньги начинаются с красочной мысли о них! Не могу не привести цитату из книги Роберта Кийосаки: «Богатый Папа часто говорил: «Деньги будут всем, чем ты захочешь». Говоря это, он имел в виду, что деньги создаются нашим разумом, нашими мыслями». Это – моя любимая мысль. Всем известно, что человек – это в миллиарды раз уплотненный сгусток энергии. А потому материя начинается с мысли. Требуется время, чтобы энергия мысли уплотнилась и стала реальностью. Зная это, я запрещаю думать о плохом не только себе, но и своему близкому окружению. Ведь воплощение мысли – лишь вопрос времени. Она закрадывается к нам в подсознание, а потом бессознательно управляет нашими действиями, а в конечном счете, и нашей судьбой. Потому так модны видео, посвященные устранению негативных установок, связанных с деньгами. Негативные установки, давно поселившиеся в подсознании, подлежат устранению. Я не буду их кристаллизовать в своей книге. А предложу как обратные установки:
✓ Деньги – это хорошо!
✓ Богатые люди тоже счастливы!
✓ Деньги легко приходят!
✓ Деньги раскрывают человека!
✓ Я люблю и уважаю деньги!
✓ Честным путем заработаешь много денег!
✓ Я достойна (достоин) больших денег!
✓ Можно и нужно жить в изобилии!
✓ Отрадно думать о деньгах!
✓ Я и богатая, и гордая!
✓ Мне всегда будет хватать денег!
✓ Чем больше денег – тем больше возможностей!
✓ И в деньгах счастье!
Такими установками вы спровоцируете поступление денег в вашу жизнь и заставите их работать на вас – ведь позитивные и грамотные установки начнут управлять вашим выбором. Расскажите мне потом, когда все получится, свою историю! И вообще, воспользуйтесь золотым правилом, которое виртуозно сформулировал мировой эксперт в области успеха Брайан Трейси: «Станьте параноиком наоборот: думайте, что мир замышляет против вас добро!»
Итак, с чего-то начать генерацию пассивного дохода? Старт может быть разным: у кого-то из минуса, у кого-то – с внезапно образовавшегося наследства. Точка входа разная, но планка должна быть определена высоко.
Вам необходимо разработать на первые полтора-два года план: как создать один-два доходных объекта недвижимости. Доходная недвижимость – та, что способна приносить чистый доход, достаточный для обеспечения жизни. Поставьте планку, допустим: мне необходим месячный доход в 50 000, 100 000 или 150 000 рублей[37], который будет приходить от недвижимости. Грубо говоря, ваша первая планка – взять высоту на «хлебную корзину». Получится решить этот вопрос – можно двигаться дальше. Главное – не торопитесь! Дайте времени время! Дайте себе время собрать финансовый домик. В противном случае рискуете получить карточный домик.
ПОЭТОМУ ОДНИМ ИЗ НАВЫКОВ ФИНАНСОВОЙ ГРАМОТНОСТИ ЯВЛЯЕТСЯ УМЕНИЕ ЧИТАТЬ ОФИЦИАЛЬНУЮ ДОКУМЕНТАЦИЮ И ВИДЕТЬ ЗА ЦИФРАМИ ЖИЗНЬ.
Офис известного московского застройщика. Руководитель отдела продаж любезно предлагает кофе, я, с удовольствием согласившись, элегантно сажусь за стол переговоров. На восьмом месяце беременности элегантность дается с трудом, но я настойчиво не отступаю от красивых привычек. На моем банковском счете – 2 миллиона рублей, и есть четкий план, как превратить их в пассивный доход и вырастить активов на 30 миллионов. Я настроена серьезно и невозмутимо. После двухмесячного обучения инвестиционным стратегиям знаю, что делаю. Есть предварительные расчеты, служащие навигатором: что буду рассматривать для себя в качестве финансового дома, а что – отклонять без предварительного стратегического тестирования.
Выбор пал на офисное помещение. Небольшое, но дорогое. Плюсы: оно ликвидно, востребовано, в центре Петербурга, с отделкой. Минусы – высокий порог входа, практически не оставляющий первоначальных средств на второй доходный объект, а также отложенный период до ввода объекта в эксплуатацию. Все это требуется заложить в оценку окупаемости инвестиций.
Застройщик гарантирует сдачу в аренду по ставке в 2000 рублей за квадратный метр при условии, что этим вопросом будет заниматься управляющая компания. Быстро оцениваю ситуацию: этажи выкупаются целыми лотами крупными компаниями, из чего следует, что предложения на небольшие офисы будут ограничены, а значит, востребованы рынком. Потому принимаю решение сразу: очевидно, что смогу сдавать по высокой цене и сама, без управляющей компании.
Представитель застройщика предлагает позвонить ипотечному брокеру, чтобы оценить порядок цифр по ипотеке. Консультация в «прямом эфире» дала картину по выплатам. Я запросила три цифры: при ипотеке на 25, на 20 и на 15 лет. Цифры разнятся на небольшие суммы, что делает их нечувствительными к растяжению периода. Поэтому выбираю 15 лет. Расстаемся на том, что офис бронируем, а окончательное решение дам завтра.
Вечер я провела за расчетами. Ход мысли был простым и буквальным. Я оценила коридор цены за квадратный метр следующим образом:
✓ 2000 рублей – пессимистический сценарий,
✓ 2500 рублей – нейтральный сценарий,
✓ 3000 рублей – оптимистический сценарий.
✓ Выше рынок не примет.
Таблица 12.
Расчет доходности объекта по пессимистическому, нейтральному и оптимистическому сценарию
В доходном объекте меня в первую очередь интересуют два показателя:
✓ отдача вложенных собственных средств;
✓ пассивный доход, которым я буду располагать в месяц.
Ориентир я взяла именно на оптимистический сценарий. Он отвечал моему запросу: пассивный доход порядка 40 000 рублей в месяц, доходность на вложенные средства составляет 26 %[38] без учета простоя на период до ввода в эксплуатацию, и 20 % с учетом ипотечных выплат на инвестиционный период. Это, конечно, не 35 %, которые я ожидала и не 50 000 рублей от первого доходного объекта, но достаточно близко к тому, что требуется. К тому же после досрочного погашения ипотеки денежный поток обещает увеличиться вдвое – до 80 000 рублей. А это неплохая альтернатива пенсии.
Мои размышления привели меня к положительному решению: офис надо брать. Для первого доходного объекта я выбрала наиболее консервативную финансовую стратегию с минимальным риском. Это отразилось на доходности. «Но для старта неплохо. Сейчас потренируюсь «на кроликах», а следующий объект нужно подбирать так, чтобы давал 100 000 чистыми», – подумала я и провалилась в сон.
По поводу НДФЛ. Из моего плана следовала дальнейшая стратегия – оптимизация налоговой нагрузки путем получения дохода не на меня как на физическое лицо, а на индивидуального предпринимателя, зарегистрированного на мое имя. Тогда налоговая нагрузка будет 6 % – лучше, чем 13 %. То есть НДФЛ в 13 % – временное решение, поскольку я думала наперед: ведь мне потребуется банку показать свой валовый доход как физического лица для акцепта ипотек по следующим доходным объектам. Как только финансовый домик будет выстроен, все договоры аренды я намереваюсь переводить на ИП, что снизит налоговую нагрузку и повысит доходность.
Теперь я научу вас оценивать доходность инвестиций. Для себя вы должны определиться, с какой доходностью будете работать. Здесь я бы разделила доходность вложенных собственных средств и доходность объекта. В них зашиты разные смысловые нагрузки.
Доходность вложенных собственных средств показывает, как быстро вы вернете свои деньги и начнете получать чистый доход. Если, допустим, вложили 1 000 000 рублей, а получаете 200 000 рублей в год, это означает доходность 20 %, вернуть миллион сможете через 5 лет (100 %/20 %), и только с 6-го года начнете получать 200 000 рублей как прирост собственных средств. Для себя я определила стратегии с доходностью на вложенные средства 35 % годовых, что дает окупаемость средств через три года. Кроме того, решила, что бессмысленно рассматривать возврат инвестиций в 7 и более лет (доходность 14 % и менее), поскольку так может каждый. Реальная инфляция на избранные продукты быстрее вашей доходности. Зачем мне топтание на месте?
Истинный инвестор использует собственные деньги как рычаг, которым привлекает заемные средства. Заемными средствами могут выступать банковские деньги, деньги других инвесторов, деньги фондов и т. д. Сумма собственных и заемных средств образует стоимость объекта. Поэтому мы и разделили понятия доходность собственных средств и доходность объекта. Доходность объекта отражает тот процент дохода, который способен дать рынок на стоимость объекта. Иными словами, если рынок способен генерировать доход в 1 000 000 рублей в год на объект стоимостью в пять миллионов, то доходность объекта в 20 % говорит о том, что рыночная стоимость объекта перенесется к вам в карман через 5 лет (100 %/20 %). То есть объект окупится через пять лет.
По общему правилу, при рассмотрении доходности объекта денежный поток оценивается не свернуто – то есть это поток до вычета сопутствующих расходов, таких как ипотека, коммуналка, страховки и прочее. Так делают потому, что объект можно финансировать различными способами, с разной долей собственных и заемных средств, и расходы могут быть разными – это уже искусство и стратегия держателя объекта. И от собственника к собственнику стратегия расходов и финансирования может разниться. Доходность объекта должна быть очищена от влияния данных факторов. Такой подход делает показатель доходности объекта сопоставимым с рынком других объектов недвижимости.