Зачем вам это знать? Мне бы хотелось, чтобы вы смотрели на банк как на партнера. Ведь вы в равных условиях: у вас есть спрос на деньги – а банк может их предложить. Полезно знать, что благодаря вам банковский клерк получит не только зарплату завтра, но и пенсию в старости, а сын акционера сможет учиться в Йельском университете, в Нью-Хейвене. Запаситесь уверенностью, вооружитесь необходимыми документами и инвестиционными проектами и – вперед! Банки работают именно для вас.
В следующих главах я проведу вас по базовым банковским продуктам, чтобы вы легко ориентировались в особенностях того или иного продукта и не ошибались с выбором каждого из них. Хочется уберечь вас от ошибок, которые допускают многие. Я хочу, чтобы вы были способны раскачать свою капитализацию, используя не только собственные средства, но и заемные. Более того, хочу, чтобы вы были способны создавать собственный капитал без собственных денег вообще. Итак, хочу, чтобы вы мыслили как инвестор и деловой человек.
Глава 4Когда кредит оправдан? Кредитные продукты
«Что для меня финансы? Финансы – это искусство, воплощенное в цифрах!»
Этой главой я буду имплементировать в вас идею рационального использования кредита. И начну сразу с главного: кредит оправдан, если направлен на генерацию (создание) актива. Под активом мы будем понимать традиционное его толкование, а не только узкое понимание, которое предлагает в своих книгах Роберт Кийосаки. По Кийосаки, актив – не актив, если он не способен генерировать пассивный доход. То есть автомобиль, который использует таксист для извлечения дохода, является активом. Но если тот же автомобиль используется в личных целях, то, по мнению Кийосаки, активом называться не достоин.
В книге я буду использовать понятие актива в классическом смысле. Актив – имущество (как материальное, так и нематериальное), принадлежащее владельцу на праве собственности и способное приносить ему прибыль, обеспечивая приток экономических выгод в будущем.
Классическое толкование актива проявляется в увеличении дохода владельца не только в настоящем, но и в будущем. Как это может произойти? Да очень просто – актив всегда можно реализовать. А вот по какой цене – вопрос рынка, вашей способности продаж и ликвидности, востребованности самого актива. Если рынок недвижимости на взлете, квартиру можно продать с хорошей прибылью и высвободить капитал. Автомобиль также можно реализовать, но чаще всего по цене ниже приобретения. В чем же тут выгода? В высвобождении средств: из актива прямиком к вам в карман в виде живых денег. Потому что не стоит забывать – деньги тоже ваш актив, причем самый ликвидный![23] И всегда намного приятнее держать на балансе несколько автомобилей, чем игнорировать этот факт своего благосостояния.
Означает ли это, что потребительский кредит никогда не оправдан? Нисколько – и в ближайшей зарисовке «ретроспектива из жизни» я это продемонстрирую. Является ли шуба активом? Скорее нет, чем да. Но если вы купили ее для перепродажи, то – да, это актив. Если вы приобрели шубу для социального статуса, то это ваш расход, и он не должен быть капитализирован на вашем балансе. То есть это – не капитал. Запомните золотое правило распоряжения своим бюджетом: все излишества – только из достатка. Понты кратковременны и чаще всего не отражают истинного финансового положения. Люди умны. И если не сразу, то через какое-то время способны разобраться, чего вы сто́ите на самом деле. Сто́ить дорого – это то, что вы должны самим себе. Так что не стремитесь производить неизгладимое сиюминутное впечатление на окружающих путем потребительского кредита, который еще и не способны отдать.
Ипотека
Некоторые вещи кажутся невозможными, пока их не сделаешь.
Начнем описание кредитных продуктов с моего любимого – ипотеки. Ипотека – это кредитование под залог недвижимости. К примеру, вы берете кредит на покупку квартиры и становитесь ее собственником, но жилье будет обременено обязательствами по выплате кредита банку. Обременение на недвижимость также влечет ограничение на его продажу без согласия залогодержателя. Лет десять назад продать ипотечную квартиру было практически невозможно: банк сначала бы потребовал досрочно погасить кредит. Однако сегодня, в 2019-м, такие сделки проворачиваются по отработанной схеме. Многие банки отточили технику продажи обремененных квартир по вашему желанию. Подробнее я расскажу об этом в главе «Точка обнуления».
А пока остановимся на четырех моментах, о которых вам нужно знать.
✓ Взглянем на ипотечный кризис в Америке 2008 года, разберем его причины, осознаем, стоит ли нам бояться такого же кризиса в России, и если да, то когда. Знание истории важно для принятия решения здесь и сейчас.
✓ Чем выгодна ипотека?
✓ Имущественный вычет на покупку недвижимости.
✓ Что такое ЭСКРОУ счета[24] (обязательны для застройщиков с 1 июля 2019 года).
Итак, поговорим об ипотечном кризисе в США 2007–2008 годов, он также приобрел аббревиатурное название: GFC – Global Financial Crisis (глобальный финансовый кризис). Что же произошло? Ведь в течение 70 лет (с 1935-го по 2005-й) страна пребывала в тотальной финансовой стабильности. Ученые из Йельского университета главной причиной называют failure in imagination (недостаток воображения) – то есть никто даже не предполагал, что такое вообще могло произойти. Бдительность уснула, и этот феномен пронизывал не только все США, но и вышел далеко за их границы.
Чтобы ситуация стала понятной, следует привести схемы ипотечного кредитования, существующие в Америке. Их две: стандартная и альтернативная. Поясню, в чем разница.
Стандартная схема ипотеки предполагает, что вам дают кредит под залог недвижимости по фиксированной ставке. Допустим, вы берете ипотеку на 20 лет под 10,5 % годовых. И график ежемесячных выплат – аннуитетные суммы платежей на весь период кредитования. А насколько вы помните из предыдущей главы, аннуитет подразумевает супервысокую долю процентов в первые годы выплат. Таким образом, погашение основной суммы долга отодвигается на более поздние периоды.
Поэтому американцы придумали альтернативную схему ипотеки, когда в первые годы выплата привязывается к плавающей процентной ставке. Плавающая процентная ставка (или LIBOR[25] плюс фиксированная премия за риск дефолта заемщика, зависящая от его кредитоспособности) считается предельно низкой и позволяет гасить основную сумму ипотечного кредита в первые годы выплат. В России на момент написания этой книги банки не использовали плавающую процентную ставку при выдаче любых кредитов – только фиксированную. Но в Америке – другое дело. Альтернативные ипотечные схемы шифруют следующим образом: 5/25, 3/27 и так далее. Читается это так: при схеме 3/27 первые три года заемщик погашает ипотеку по плавающей ставке, остальные 27 лет – по фиксированной. Все это вносится в ипотечный договор в момент заключения.
Однако банковская система США пошла дальше: на рубеже периодов, когда плавающая ставка заканчивалась и должна была включиться более высокая фиксированная, банки позволяли заемщику делать рефинансирование, удерживая некую комиссию за досрочное погашение. На растущем рынке недвижимости от этого выигрывали все.
Как это выглядело на практике? Допустим, подошел конец трехлетнего «плавающего» периода. К этому времени заемщик погасил хорошую долю основного долга, а рыночная стоимость его дома возросла. Он идет в свой же (как правило) банк и просит свой кредит рефинансировать – то есть перезаключить ипотечный договор на новых условиях: он дает банку тот же дом в залог, но по новой рыночной стоимости, а банк ему – новую сумму кредита. Часть кредита высвобождает капитал, который заемщик успел погасить в первые три года. А кроме того, высвобождается капитал, выраженный в дельте роста рыночной стоимости дома. И у заемщика образуется новый, повышенный кредит, но по плавающей ставке. Причем высвободившимся капиталом он может погасить новый кредит до суммы старого. Но величина его актива останется неизменной.
Много слов, да? Тогда давайте на цифрах.
Таблица 6.
Пример рефинансирования при альтернативной схеме ипотеки 26, принятой в США
Вы спросите, почему банкам интересно рефинансировать кредит, а не дожимать его до конца по фиксированной ставке? Так все просто: для банка тем лучше, чем больше недвижимости у него в залоге. Это называется обеспеченный кредит. А под них банки привлекают финансирование. То есть из залогов, которые банки показывают в своей отчетности, делается больше денег. И чем выше стоимость залога, тем больше денег привлечет банк.
И все бы хорошо, но американцев подвели иллюзии. А правда в том, что рыночная стоимость не может повышаться бесконечно. И по меньшей мере абсурдно предполагать, будто через каждые три года, в каждом из 10 циклов рефинансирования одного и того же дома, его стоимость будет расти на 30 %. Так что понятно, почему столь стремительное и непрерывное повышение цен на недвижимость назвали пузырем (Housing bubbles). Примечателен тот факт, что как раз за четыре года до американского ипотечного кризиса рост цен на недвижимость разогнался до 30 %. Теперь такой аномальный рост в странах с устойчивой экономикой считают одним из симптомов грядущего кризиса.
Но в этом ли истинная причина кризиса на самом деле? Однозначно ответить нельзя. Скорее всего, сказалась совокупность факторов, а «ипотечный пузырь» стал лишь предпосылкой к кризису. Но сам механизм, запустивший кризис, на мой взгляд, кроется в ошибочном присвоении рейтинга благонадежности заемщикам и фальсификации рейтингов залоговых ипотечных бумаг