[26].
Дело в том, что ипотеки стали выдаваться не только банковскими структурами, но и «околобанковскими», и последние наращивали обороты достаточно агрессивно. Такие структуры получили название shadow banking – «теневого банкинга». Это своего рода ипотечные фонды, на которые серьезных законодательных ограничений правительство США не налагало. Надо ли считать это упущением? Оставим право на оценку истории…
Так вот, фонды стали выдавать ипотеку практически вслепую, особо не анализируя кредитоспособность заемщика и рассчитывая на его финансовую сознательность (дескать, не возьмет же он больше, чем способен отдать). Такие ипотеки назывались субстандартными (subprime loans). И с 2002 года их доля на ипотечном рынке возросла с 7,4 % практически в три раза, и к 2006-му составила 23,5 %[27].
Но этим не кончилось. Все индивидуальные ипотеки группировались в ипотечные бумаги, которым присваивался хороший рейтинг благонадежности. И бумаги банки продавали инвесторам. Не заскучали от академических разъяснений? Но такова жизнь, и без некоего бэкграунда в книге не обойтись. В общем, если коротко, то причиной ипотечного кризиса в Америке стала банальная жадность. Причем двусторонняя: как со стороны заемщиков, так и со стороны банкиров.
И однажды наступил день X: реализовался риск невыплаты кредитов неблагонадежными заемщиками – выплаты по долгам стали превышать их доходы. И закрутилось… Сработала плавающая ставка. Помните, что она собой представляет? LIBOR плюс фиксированная премия за риск дефолта заемщика, зависящая от его кредитоспособности. Она стала предельно высокой. Заемщики предприняли попытку продать свои дома, но поздно – рынок уже теперь не давал повышенную рыночную стоимость, и можно было продать по цене даже ниже, чем долг банку. То есть даже если и удастся продать дом, то заемщик все равно останется должен. Рынок недвижимости серьезно просел – сработали равновесные силы спроса и предложения: все побежали продавать, что выразилось в высоком предложении при низком спросе. Банки стали уходить в убыток, а затем лопаться. Причина – ничем не обеспеченные долговые бумаги. То, что выглядело высоким и надежным рейтингом, на поверку оказалось фикцией.
Зачем вам все это знать? Ведь прекрасно живется и без этого знания. Но знание снабжает мыслительными матрицами для самостоятельного принятия стратегических решений. Лучше так, нежели вливаться в общую истерию рынка при обнаружении неких подозрительных сигналов или декларировании чиновниками нового порядка действий.
На главный вопрос: может ли подобная ситуация повториться в России – думаю, вы уже ответили. Пока – нет. Пока мы не перешли на плавающую ставку кредитования, пока банки не научились работать с ипотечными облигациями (их объем на 2019 год невелик) и компоновать из них производные финансовые инструменты, ничем не обеспеченные, и пока банки не ослабили механизмы выдачи кредитов до уровня «всем подряд».
Теперь понятнее, почему важно, чтобы население страны было финансово грамотным? Да-да, потому что безграмотность может обернуться глубочайшим финансовым кризисом для страны. А я ратую за ее процветание. Потому вы сейчас и читаете эту книгу.
Так что же с ипотекой, выгодна она или – в свете таких исторических рисков – может обернуться против вас? Ответ однозначен: ипотека выгодна до тех пор, пока денежный поток способен сильно превосходить ипотечные выплаты. И даже если вдруг что-то пойдет не так, актив в наличии у вас всегда есть. А из актива всегда можно сделать деньги: либо продав квартиру, либо сдав ее в аренду.
Когда-то, в самом начале карьеры, изучая бухгалтерский учет, я осознала золотое правило: активы – отдельно, расчеты с банками – отдельно. Два отдельных вопроса, и для каждого – своя стратегия. Актив дорожает со временем. Удорожание может быть обусловлено ростом экономики в целом, либо, например, выходом строительства за нулевой цикл, либо любым другим фактом, когда изначально вы купили актив ниже рынка (по процедуре банкротства на торгах или через приватизацию от муниципалитета). В любом случае, в вашем распоряжении есть актив, а то, что он обременен и требует расчетов с банком «вдолгую» – второстепенно, хотя тоже важно! И здесь проявляется божественное преимущество ипотеки: выплаты по ипотечному кредиту со временем обесцениваются. Вспомним про феномен инфляции, когда деньги сегодня стоят дороже, чем завтра. Это означает следующее: ваш доход со временем подрастает как минимум на процент инфляции. По мере совершенствования вашей квалификации это может произойти скачкообразно, а может просто повышаться или индексироваться из года в год согласно общему тренду рынка.
И получается вот что: актив растет, а связанный с ним долг – обесценивается. Благодаря времени автоматически происходит рост вашего благосостояния. Время здесь на вашей стороне. Помните, я говорила, что благосостояние измеряется капиталом? На уровне ипотечной квартиры уже можно рассчитать нетто вашего капитала. Для этого оцените рыночную стоимость вашей квартиры, учитывая качество ремонта, район, где она находится, и площадь жилья. Из этой суммы вычтите сумму ссудной задолженности банку на текущую дату. Если сумма актива превышает сумму долга перед банком, то вы – на коне. У вас есть капитал. Только он пока выражен в недвижимости и долге. Этот нетто-капитал можно высвободить в любой момент, продав жилье и погасив кредит. И таким образом нетто-капитал, замороженный в квартире, с одной стороны, и расчетах с банком, с другой, превращается в деньги в вашем кошельке. Я называю это: высвободить капитал. Теперь посмотрим на цифрах.
Таблица 7.
Расчет нетто-капитала из ипотечной квартиры
Такой пример демонстрирует, как зарабатывать деньги на недвижимости с применением кредитного плеча. Подробно об этом – в главе «Инвестиционный план. Как заставить деньги работать на вас».
Собственно, вам не обязательно высвобождать капитал. Для роста благосостояния вполне достаточно обеспечивать превышение активов над кредитами. Таким образом, мы подошли к парадоксальному для обывателя заключению: благосостояние вовсе не означает отсутствия кредитов – главное, чтобы рыночная стоимость активов сильно превышала текущие обязательства перед банками. Через одно рукопожатие я знала одного очень состоятельного человека, у которого было кредитов на миллиард рублей!!! Если смотреть на его долговую нагрузку отдельно от активов, конечно, можно ему и посочувствовать. Однако величина его активов в несколько раз превосходила его обязательства, поэтому на смену сочувствию приходит восхищение.
Вы, вероятно, спросите: а как же гасить такую высокую долговую нагрузку? Конечно, это вопрос финансовой устойчивости: нужно, чтобы свободный денежный поток оказался достаточным для ежемесячных выплат по обязательствам.
Остановимся еще на одном преимуществе ипотеки и покупки недвижимости – имущественный вычет, а точнее – возмещение налога из бюджета вам на карту. Сейчас объясню технологию согласно действующему законодательству РФ и личному опыту.
При покупке недвижимости законодатель наделил нас правом подать на возмещение некой суммы из бюджета. Какой суммы? Как часто? Как много и как долго? Как она считается? К счастью, в наше время необязательно быть бухгалтером, чтобы посчитать. Существует масса сервисов, помогающая заполнить налоговую декларацию и заявить сумму к возмещению. Вам важно понимать общую концепцию.
Итак, существует два вида имущественного вычета[28].
✓ Один на 2 000 000 рублей – со стоимости покупки.
✓ Другой на 3 000 000 рублей – с уплаченных банку процентов, если недвижимость приобретается в ипотеку.
Однако с этими суммами не все так буквально. Возмещается только 13 %, соответственно, 13 % × 2 000 000 = 260 000 рублей и 13 % × 3 000 000 = 390 000. Получается, что максимальная сумма возмещения из бюджета, при условии что жилье приобретается в ипотеку, составляет 650 000 рублей. Если недвижимость приобретается без ипотеки, то максимальная сумма возмещения в данном примере – лишь 260 000 рублей. Но и на возмещение налагаются ограничения. Заявить в декларации вы можете не больше той суммы, которую работодатель удержал и перечислил с вашей зарплаты в бюджет в течение года. О какой сумме налогов идет речь? Об НДФЛ, тех самых 13 %, которые удерживаются с вашей зарплаты ежемесячно. Поэтому, если вы не работали в течение длительного времени, не получали зарплату, но купили квартиру, то и заявлять вычет в соответствующем периоде бессмысленно. Здесь работает такое правило: сначала ты государству – потом оно тебе.
Существует механизм, чтобы получать этот вычет ежемесячно – то есть работодатель не перечисляет НДФЛ в бюджет в течение года, а сразу зачисляет его вам на зарплатную карту. Таким образом, «круг почета»: работодатель в бюджет – вы из бюджета – не совершается. Как это делается? Легко – надо написать соответствующие заявления в налоговую и в бухгалтерию работодателя. Также законодатель дает carte blanche[29] на период возмещения, а именно: вы можете предъявить к вычету весь НДФЛ (в рамках обозначенных волшебных 650 000 рублей), уплаченный за три последних года от года покупки. И тогда, если у вас стабильно высокая зарплата, то одним разом можно произвести возмещение. Если ваш доход невысок, то возмещать будете на протяжении нескольких лет. К цифрам?
Таблица 8.
Вычет НДФЛ за 3 года
Итак, из таблицы просматривается закономерность, которую можно уложить в следующее правило:
Если сумма НДФЛ < остатка к возмещению, то вычет возмещается в размере НДФЛ.
Если сумма НДФЛ > остатка к возмещению, то вычет возмещается в размере остатка.
Следует иметь в виду, что такой вычет предоставляется один раз в жизни, а не при каждой покупке объекта недвижимости. Причем имущественный вычет на 2 000 000 рублей предоставляется ровно на столько объектов недвижимости, пока не будет выбран весь лимит. То есть вы можете купить два объекта недвижимости, допустим, по 1 500 000 рублей. На первый объект вы можете заявить к вычету (в рамках 2 миллионов рублей) только полтора миллиона и, соответственно, возместить 195 000 рублей (1 500 000 × 13 %). На второй объект от двухмиллионного лимита останется только 500 тысяч рублей. Следовательно, и возместить можно только 65 000 рублей (500 000 × 13 %). Вычет на ипотечные проценты предоставляется только на один объект, и не имеет значения, выбрали ли весь лимит в размере 390 000 рублей, или решили продать квартиру раньше.