Оценка жилья – предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости . После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита.
Оценка жилых помещений , приобретаемых на кредитные средства, осуществляется специализированными оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками. Специфика оценки заключается в том, что кредитор рассматривает данное жилое помещение в качестве обеспечения возвратности предоставленных заемщику средств. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта на текущий момент, должен прогнозировать возможность изменения этой стоимости, связанную как с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивными и планировочными особенностями, используемыми материалами, их пожаростойкостью и долговечностью, соответствием нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением (близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития района).
Банк должен быть уверен, что сумма кредита будет не больше 70–85 % (в зависимости от величины первоначального взноса) реальной стоимости квартиры. Вот на этот момент стоит обратить особое внимание. Сумма, за которую вы покупаете недвижимость, может не соответствовать ее реальной рыночной стоимости. Оценка же квартиры будет осуществляться по ее рыночной стоимости, что может увеличить сумму выдаваемого вам кредита. Кроме того, вам придется заплатить оценщикам за услуги, причем из собственного кармана.
Оригинал отчета об оценке квартиры и копия сертификата (лицензия) оценщика понадобятся при оформлении сделки [2] .
3.10. Регистрация прав на недвижимость
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (в ред. от 30 декабря 2004 г.).
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав осуществляется по местонахождению недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено законом.
Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
1) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;
2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
5) совершение надписей на правоустаналивающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Тексты документов , представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения, с указанием их местонахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их местожительства должны быть написаны полностью.
Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы , имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества – соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя.
При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта.
Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах – подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов.
Заявление о государственной регистрации права представляется на государственную регистрацию прав в единственном экземпляре – подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.
Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются правообладателю – физическому лицу или представителю правообладателя при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом.
В случае, если правообладателем является юридическое лицо, свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени юридического лица, либо работнику или иному представителю указанного юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом.
3.11. Страхование недвижимости в рамках кредитного договора
Все банки заставляют страховать купленную недвижимость как минимум на сумму выдаваемого кредита. Со страховой компанией, естественно, расплачивается заемщик. Так что вам придется раскошелиться еще раз. Цена вопроса составляет 0,9 — 1,5 % от суммы займа . Иногда этот шаг предшествует сделке.
Платить страховые взносы вам придется в течение всего срока, на который выдан кредит . При этом ежегодно сумма взноса рассчитывается исходя из остатка по кредиту (его сообщает банк), т. е. с каждым годом платить за страховку придется все меньше.
Страховщики традиционно не любят страховать предпринимательские риски, что вызывает неудовольствие многих потенциальных страхователей – банков, желающих минимизировать свои кредитные риски. Конечно, договоры страхования заключаются, но широкого распространения они не нашли. Этим видом страхования занимается небольшое число страховых компаний, некоторые из которых предоставляют услуги весьма выборочно и не дают сведений об объемах страхования.
Как можно заметить, страхование от утери прав собственности имеет коренное отличие от иных видов страхования, так как имеет дело с проявлениями событий, которые уже произошли, в то время как по остальным видам страхования страхуются риски, связанные с последствиями неблагоприятных событий (пожара, взрыва, залива, стихийных бедствий), которые могут произойти в будущем. Поэтому при заключении договора страхования необходимо убедиться, что страховыми гарантиями покрывается вся последовательность сделок по отчуждению объекта недвижимости, а не только последняя, как это иногда практикуется.
Объектом страхования при страховании титула собственности