ьства. Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.
2.2. Виды ипотечных кредитов
Выдаваемые на территории нашей страны кредиты под залог недвижимости неоднородны по своему содержанию. И если законодательно прописано лишь две разновидности ипотеки – в силу закона и по договору (в нашем случае они не имеют существенного различия), то на практике разнообразие предоставляемых кредитов призвано удовлетворить вкусы и потребности даже искушенных потребителей. Банковской практикой выработано несколько схем ипотечного жилищного кредитования, разработаны различные производные кредиты, позволяющие каждому выбрать себе кредитный продукт по душе.
Традиционно на российском «кредитном пространстве» сложились следующие схемы ипотечного жилищного кредитования, в основу которых положен определенный порядок погашения полученного кредита:
1) кредит с постепенным увеличением выплат;
2) кредит с «шаровым» платежом;
3) двухшаговый ипотечный кредит;
4) ипотечные кредиты с участием.
И это при том условии, что не делается каких-либо разграничений относительно сроков предоставления кредитов, процентов по ним.
По кредиту с постепенным увеличением выплат процентная ставка и срок фиксированы, но расчет платежей предусмотрен таким образом, что в первые годы платежи меньше, а в последующие – возрастают.
Кредит с «шаровым» платежом предусматривает крупный итоговый «шаровый» платеж основной суммы долга и накопленного процента по истечении определенного срока действия кредита или в конце срока кредитования. Бывают кредиты с шаровыми платежами, в которых до последнего момента не надо платить проценты, а возвращать только основной долг. Другая разновидность – когда, наоборот, в течение срока кредитования заемщик осуществляет платежи только по процентам, а основной долг за кредит выплачивает в конце срока. Третий вариант – возврат процентов и частичный возврат основного долга в течение срока кредитования, а в конце выплачивается оставшаяся часть долга [1] .
Двухшаговый ипотечный кредит – это кредит с фиксированной процентной ставкой и однократным ее изменением до наступления срока окончательного погашения.
Ипотечные кредиты с участием применяются в случаях кредитования покупки недвижимости, которую предполагается сдавать внаем. В такого рода случаях кредитор не только получает платежи по кредиту и проценты, но и часть дохода от использования или продажи предмета залога. Подобное возможно при условии, если есть соответствующая оговорка в кредитном договоре.
2.3. Ваши помощники на рынке ипотеки
Если вы определились с условиями получения ипотечного кредита, выбрали схему его реализации, то совершенно нелишним будет определиться с качественным и количественным составом лиц, от которых в дальнейшем зависит ваш путь к долгожданному жилью. Современный рынок ипотечного кредитования содержит большое количество субъектов, предлагающих (порой за смехотворные суммы) быстро и недорого оформить квартиру в кредит. Учитывая все нюансы, которые свойственны ипотеке, следует остерегаться ряда подобных заманчивых предложений. Безусловно, в выбранной вами схеме ипотечного кредитования состав помощников может отличаться от представленного ниже, однако в той или иной степени, присутствие каждого из них в отношениях по ипотечному кредитованию обязательно. Поэтому мы рассмотрим и отдельно обговорим функции, значение и степень участия в ипотечном кредитовании каждого.
На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:
1) продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;
2) кредиторы – банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).
Основными функциями кредитора являются:
а) предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;
б) оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;
в) обслуживание выданных ипотечных кредитов.
Основными кредиторами в ипотечном отношении, безусловно, являются банки. Однако в качестве кредиторов могут выступать также иные юридические лица, предоставляющие гражданам целевые долгосрочные займы для приобретения жилья. Кроме того, не исключено, что ипотечное кредитование смогут осуществлять ссудосберегательные кассы и потребительские кооперативы, страховые компании (в частности, в рамках схем «накопительного страхования жизни»), пенсионные фонды и т. д.
По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя;
3) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.
К основным функциям операторов вторичного рынка относятся:
а) рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;
б) выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
в) привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;
г) оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.
Агентство по ипотечному кредитованию – профессиональный участник отношений ипотеки, который сделает за вас все необходимое для того, чтобы решить ваш жилищный вопрос: предложит квартиру в соответствии с вашими пожеланиями, оценит, предоставлять ли вам кредит, исходя из уровня ваших доходов, или нет, предложит наиболее привлекательную банковскую программу, поможет оформить все сопутствующие документы при покупке квартиры на кредитные деньги и решит ряд иных вопросов, о которых вы не знали;
4) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основными функциями этих органов являются:
а) регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
б) регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;
в) хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всех участников ипотечного рынка;
5) страховые компании – компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка. Как правило, в роли страховщика на рынке ипотечного жилищного кредитования выступают организации, пользующиеся наибольшим доверием банка, выдавшего вам ипотечный кредит. Именно в процессе оформления ипотеки служащие банка настоятельно рекомендуют обратиться за помощью к его услугам либо включают подобного рода условие в договор. Попытка самостоятельно выбрать страховщика вряд ли увенчается успехом: достигнутые результаты будут далеки от желаемых. Кроме того, вы потратите много сил на переговоры и заключение договора со страховой компанией, а ваш кредитор в силу различных причин отклонит предложенного страховщика;
6) оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;
7) риелторские фирмы – юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.
Функциями риелторов являются подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;
8) инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.;
9) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и другие, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Особую роль особенно на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения призвано играть государство.
Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.
В настоящее время долгосрочные жилищные кредиты населению предоставляют универсальные коммерческие банки. Расширение этих операций, рост масштабов рынка неминуемо приведут к созданию специализированных кредитных организаций, ограничивающихся деятельностью по ипотечному кредитованию населения. Создание кредитных организаций типа ипотечных банков, ссудосберегательных ассоциаций, стройсберкасс позволит повысить профессионализм и качество услуг, предлагаемых населению банками и кредитными организациями. Их создание и работа в сфере кредитования населения во многом будут определяться адекватным развитием банковского законодательства и созданием необходимой нормативной базы, регулирующей их деятельность.