Капитальный ремонт зданий и сооружений – это строительно-монтажные работы, обеспечивающие частичную или полную замену изношенных конструкций или замену их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим.
Для обеспечения сохранности заложенного имущества (в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий) заемщик обязан принимать меры, необходимые для предотвращения подобных явлений, а в случае, если последние неизбежны или произошли, – по ликвидации их последствий. В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества заемщик обязан уведомить об этом кредитора.
2.6. Запрет ипотеки
Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом:
1) земельные участки (в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения);
2) предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома и квартиры;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) иное недвижимое имущество.
Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения.
Вместе с тем законодательство не исключает ситуации, при которых залог объектов недвижимости может быть запрещен. Следует отметить, что такого рода ограничения должны быть прямо предусмотрены законом. Не допускается ипотека недвижимого имущества граждан , на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; земельные участки, на которых расположены указанные объекты, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности, за исключением указанного имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Не входит в предмет ипотеки имущество , в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. К имуществу, подлежащему приватизации, относится имущество, в отношении которого должно быть принято решение о приватизации либо решение уже принято и возникает обязанность соответствующих органов и юридических лиц его исполнять. Другими словами, государственные и муниципальные образования гарантируют, что принадлежащее им имущество будет в установленном законом порядке передано в частную собственность. Перечень имущества, подлежащего приватизации, объявляется заранее в соответствующих программах приватизации.
Не подлежат приватизации жилые помещения , предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Не подлежит ипотеке имущество , на отчуждение которого требуется согласие или разрешение органа государственной власти или иного органа, в чью компетенцию входит санкционирование подобного рода действий, при условии, что такого согласия получено не было и отказ был подтвержден судом. В частности, в целях защиты интересов несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи заемщика органы опеки и попечительства вправе дать согласие на передачу в ипотеку жилого помещения в котором проживают обозначенные лица. В случае, если такого рода согласия получено не было и урегулирование спорного вопроса в суде не произошло, обозначенное жилое помещение не может выступать в качестве предмета ипотеки.
3. Все, что вы хотели знать о кредитовании, но не у кого было спросить
3.1. Оформляем документы
Итак, после того как вы решили один из сложных вопросов кредитования (о целесообразности совершения покупки в кредит), определили свои финансовые возможности, проанализировали состояние рынка жилья, посоветовались и проконсультировались у многих знающих людей и решили сделать первый шаг на пути к кредиту, вам осталось только все правильно и юридически грамотно оформить. Сделаем этот шаг вместе.
Естественно, можно обратиться к кредитору (в нашем случае в банк) с целью получения консультации относительно порядка и процедуры оформления документов, необходимых для получения кредита. Но если вы хотите продемонстрировать хотя бы начальные знания в этой области и желаете, чтобы кредитор общался с вами на равных, то вам предстоит без его помощи позаботиться о пакете документов. Пускаясь в этот путь самостоятельно, следует помнить, что в основной своей массе кредиторы выдвигают единые требования к содержанию предъявляемых документов, но, как вы могли убедиться, изучая содержание предшествующих разделов, в отдельных случаях каждый банк разрабатывает определенные правила.
Итак, для получения кредита вам необходимо предоставить следующие документы:
1) заявление (составляется по установленной кредитором форме). В заявлении в обязательном порядке следует отразить цель и срок использования кредита, а также форму его обеспечения;
2) паспорт или иной документ, удостоверяющий личность. Естественно, что вполне может сойти и водительское удостоверение. Однако кредитора одинаково интересуют ваша личность и место вашей регистрации. Поэтому целесообразно во избежание излишних малоприятных проблем все-таки предоставить паспорт;
3) справки с места работы заемщика и поручителей о доходах и размере производимых удержаний (для пенсионеров – справку из органов социальной защиты населения);
4) декларацию о полученных доходах, заверенную налоговой инспекцией, для граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью;
5) анкеты, в которых фиксируются полные биографические данные о заемщике, сведения о его местожительстве, сведения о доходах заемщика (поручителя); сведения об обязательных платежах и долговых обязательствах заемщика (поручителя); сведения об объеме недвижимости, для приобретения (строительства, реконструкции) которого испрашивается кредит; сведения об имуществе заемщика (поручителя);
6) паспорта (заменяющие их документы) поручителей и залогодателей;
7) для получения кредита свыше 5 тыс. долларов США или рублевого эквивалента этой суммы – справку из психоневрологического диспансера или водительское удостоверение (предъявляются).
При использовании в качестве обеспечения возврата кредита залога имущества заемщик должен предоставить:
а) при залоге недвижимости:
– документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости: свидетельство о праве собственности на квартиру, дом, договор приватизации, договор купли-продажи, мены и другое, в том числе свидетельство о праве собственности на земельный участок, государственный акт о праве собственности на землю, нотариально удостоверенную купчую, зарегистрированную местным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
– страховой полис, по которому выгодоприобретателем выступает банк, с обязательным ежегодным (или с другой периодичностью в зависимости от срока страхования) переоформлением на полную стоимость объекта недвижимости или на сумму, обеспечиваемую залогом. Объект недвижимости должен быть застрахован от полного пакета рисков;
– документ о территориальных границах земельного участка (копия чертежа границ участка), выданный комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
– поэтажный план дома (для жилых домов, дач);
– постановление (акт) о принятии в эксплуатацию жилого дома;
– разрешение государственных органов на строительство, согласованную в установленном порядке проектно-сметную документацию;
– справку из БТИ или иного органа, ведущего регистрацию и техническую инвентаризацию объекта недвижимости;
– копию финансово-лицевого счета (для квартиры);
– выписку из домовой книги (для квартиры);
– документы, подтверждающие отсутствие задолженности по обязательным платежам (справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, расчетные книжки по уплате услуг (предъявляются), квитанции или справки об уплате налогов);
– характеристику жилого помещения;
– справку о прописке;
– нотариально удостоверенное согласие всех собственников квартиры на передачу ее в залог, а при наличии в семье несовершеннолетних – соответствующее разрешение органов опеки и попечительства.
При залоге приобретаемого объекта недвижимости соответствующие документы предоставляются в течение двух месяцев после получения кредита;
б) при залоге транспортных средств:
– технический паспорт;
– страховой полис, по которому выгодоприобретателем выступает банк, с обязательным ежегодным переоформлением на полную стоимость транспортного средства или на сумму, обеспечиваемую залогом. Транспортное средство должно быть застраховано от риска угона и ущерба.
Перечень страховых компаний, в которых может быть застраховано имущество, передаваемое в залог (кроме ценных бумаг), устанавливается Сбербанком России;
в) при залоге ценных бумаг:
– ценные бумаги;
– выписку из реестра акционеров Сбербанка России.