Кредитный работник:
1) проверяет правильность заполнения заемщиком заявления;
2) оформляет на заявлении распорядительную надпись на перечисление суммы кредита, визирует и подписывает у руководителя банка или другого уполномоченного лица;
3) передает в отдел бухгалтерского учета заявление заемщика вместе со вторым экземпляром кредитного договора и срочным обязательством, подшивает копию заявления с распорядительной надписью о выдаче кредита в кредитное дело.
Если сумма кредита по договору превышает сумму перечислений на счета организаций и граждан-предпринимателей, то разница выдается заемщику наличными по его заявлению одновременно с осуществлением перечислений и (или) производится замена срочного обязательства (на сумму, выдаваемую наличными, и (или) на сумму перечислений).
Выдача всех последующих сумм по кредиту на строительство и реконструкцию объектов недвижимости, в том числе зачислением на счет пластиковой карточки или по вкладу заемщика, производится на основании его заявления.
Одновременно с заявлением заемщик оформляет срочное обязательство на выдаваемую сумму, которое передается в бухгалтерию и отдел кассовых операций. Копии обязательства и заявления с распоряжением о выдаче помещаются в кредитное дело.
3.7. Погашение кредита
Погашение кредита производится ежемесячно равными долями начиная с 1 числа месяца, следующего за месяцем заключения кредитного договора (например, если кредитный договор был заключен 28 февраля, то с 1 марта начинает течь срок его погашения). Последний платеж производится не позднее даты, установленной договором (как правило, дата платежа определяется по дате заключения договора).
При предполагаемом снижении доходов заемщика в течение периода действия кредитного договора (например, до достижения пенсионного возраста) составляется график платежей , в котором предусматривается погашение большей части кредита на начальном этапе договора.
Не допускается составление графиков , в которых размер любого единовременного платежа по кредиту был бы меньше размера какого-либо из последующих платежей.
По кредитам на строительство или реконструкцию объектов недвижимости по желанию заемщика ему может быть предоставлена отсрочка в погашении кредита на период его освоения, но не более чем на два года.
Заемщик вправе досрочно погасить кредит или его часть.
В случае досрочного погашения части кредита заемщик обязан производить ежемесячную уплату процентов на оставшуюся сумму задолженности до наступления срока следующего платежа по погашению основного долга.
Погашение задолженности по кредиту и уплата процентов и неустоек производятся:
1) в рублях – наличными деньгами через кассы учреждений Сбербанка России; переводами через предприятия связи; перечислением со счетов по вкладам; посредством удержания из заработной платы, пенсии и т. д.;
2) в иностранной валюте – перечислением со счетов по валютным вкладам.
Платежи по кредитам в иностранной валюте производятся в той валюте, в которой выдан кредит.
В документах по приему (переводу) платежей суммы процентов и неустоек указываются отдельно.
Прием платежей в погашение кредита, уплату процентов (и неустоек) наличными в рублях производится с выдачей квитанции.
Погашение задолженности путем списания сумм со счета клиента по вкладу производится в установленном порядке на основании поручений вкладчика.
Датой погашения задолженности по кредиту (уплаты процентов, неустойки) считается дата поступления средств в кассу или на корреспондентский счет банка (выдавшего кредит) или дата списания средств со счета клиента по вкладу, если вклад открыт в банке, выдавшем кредит.
Отсчет срока для начисления процентов за пользование кредитом начинается с даты образования задолженности по ссудному счету (включительно) и заканчивается датой погашения задолженности по нему (не включая эту дату). Соответственно, при промежуточных платежах дата уплаты процентов не включается в период, за который эта уплата производится.
Суммы, вносимые (перечисленные) заемщиком в счет погашения задолженности по кредитному договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности:
1) на уплату неустойки;
2) на уплату просроченных процентов;
3) на уплату срочных процентов;
4) на погашение просроченной задолженности по ссуде;
5) на погашение срочной задолженности по ссуде.
Начисление и уплата процентов авансом не допускаются.
При непоступлении от заемщика платежей до окончания календарного месяца суммы не внесенных в срок платежей в последний день месяца относятся на счета просроченных ссуд и просроченных процентов.
Если в течение периода, за который производится начисление процентов, остаток задолженности по ссуде увеличивался, то проценты начисляются в отдельности на остаток задолженности после предыдущего платежа и на суммы по каждой выдаче по ссуде за то число дней, в течение которого числилась задолженность по каждой сумме.
Если в течение периода, за который производится начисление процентов, образовалась просроченная задолженность, то проценты начисляются в отдельности на каждый остаток долга, как срочный, так и просроченный, за то число дней, в течение которого остаток долга оставался без изменений.
При завершении погашения кредита после поступления последнего платежа бухгалтер делает в карточке лицевого счета под последней заполненной строкой надпись «Кредит погашен» и заверяет ее подписью. Не реже одного раза в месяц бухгалтер направляет в кредитующее подразделение служебную записку о погашенных кредитах (список) с указанием лицевых счетов и заемщиков. Кредитный работник на основании записки бухгалтерии составляет требование на изъятие кредитных документов из отдела кассовых операций за подписью руководителя банка или другого уполномоченного лица.
После передачи пакетов документов в установленном порядке из хранилища в кредитующее подразделение кредитный работник:
1) сшивает пакеты с кредитными делами и готовит их к передаче в архив;
2) вносит информацию о погашении кредитов в базу данных;
3) делает отметку о закрытии счета в журнале регистрации кредитных договоров.
3.8. Выбираем банк
Теперь нужно определиться с банком, который даст кредит. Чтобы получить жилищный кредит (в рублях или валюте), нужно, как минимум, иметь деньги на первоначальный взнос. В большинстве случаев банки дают взаймы от 70 до 85 % от стоимости жилья. Остальное придется добавлять самому заемщику. Однако это не все расходы по кредиту. Вам еще придется потратиться на страховку, заплатить оценщику и нотариусу, т. е. реально истратить надо больше той суммы, которую составляет первоначальный взнос за жилье.
Казалось бы, выбрать, у кого занять денег, несложно: достаточно посмотреть, где самые низкие процентные ставки, и идти туда. В настоящее время минимальная плата за жилищный кредит составляет 14–15 % годовых в рублях и 12–13 % годовых в валюте. Срок кредита – от одного года до 25 лет. Однако не все так просто, как кажется на первый взгляд. Здесь есть свои нюансы.
В некоторых банках можно получить кредит на покупку недвижимости только в том регионе, где человек постоянно прописан. В других не столь щепетильных банках достаточно временной регистрации, но, конечно, она должна быть оформлена по всем правилам. А есть банки, которые дают в долг независимо от того, где прописан или зарегистрирован заемщик.
Большинство банков ссужают деньги под уже готовое жилье. Почему же они игнорируют новостройки, т. е. строящееся жилье или квартиры, право собственности на которые еще не зарегистрировано? Дело в том, что пока дом примет госкомиссия, пока будет оформлена собственность, пройдет довольно много времени. Обычно это занимает от нескольких месяцев до года. Если же квартира не в вашей собственности, вам нечего оставить в залог.
Впрочем, такой проблемы не возникает, если взять взаймы у Сбербанка . Получая здесь кредит на покупку жилья, можно заложить другую недвижимость, автомобиль, ценные бумаги и т. д. Лишь бы стоимость этого имущества была не меньше, чем сумма получаемого кредита. Более того, залог тут вообще не требуется, если в долг дают не больше 25 000 долларов США. Однако в любом случае, если вы берете кредит, не обойтись без поручителей. Их число зависит от суммы, которую вы хотите получить в долг. Совокупный доход поручителей должен позволять им взять такой же кредит, какой берете вы.
Таким образом, если вы хотите получить деньги на покупку новостройки, вам подойдет не каждый банк. Да и те, кто дает кредит под новостройки, предъявляют дополнительные требования. Скажем, степень готовности жилья должна составлять не меньше 50 %.
Иногда банки берут деньги за рассмотрение заявки на получение кредита. В некоторых из них придется раскошелиться, только если решение о выдаче кредита будет положительным. А вот другие банки возьмут с вас деньги независимо от того, дадут в дальнейшем кредит или нет. Мало того, если вдруг выяснится, что вы собрали не все необходимые документы, за повторное рассмотрение заявки снова придется заплатить.
Сбор за рассмотрение заявки устанавливают в фиксированной сумме (в рублях или долларах) или в процентах от суммы кредита. Кроме того, некоторые банки берут еще и за срочность.
3.9. Поиск и оценка жилья
Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок.
В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;