Договор коммерческого найма жилого помещения является срочным. Существуют два вида договоров коммерческого найма: долгосрочный (заключается на срок более года) и краткосрочный (на срок менее года). При этом согласно ст. 683 ГК РФ, если срок договора не определен, договор коммерческого найма считается заключенным на пять лет.
В договоре коммерческого найма предусматривается возможность замены нанимателя с согласия всех лиц, проживающих в жилом помещении.
В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более одного года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК РФ).
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение одного года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ).
ГК РФ закрепляет случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.
1. Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
2. По инициативе нанимателя. Наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
3. По инициативе наймодателя может расторгаться в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа;
2) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей, как предусматривает ст. 293 ГК РФ, аналогично прекращению права собственности на жилье.
В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
Во всех трех случаях по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года (ст. 687 ГК РФ).
По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).
Наем специализированного жилого помещения. Отношения по найму специализированного жилого помещения были подробно рассмотрены в лекции № 3, посвященной специализированному жилищному фонду.
Договор аренды жилых помещений. Главным критерием разграничения аренды жилых помещений и договора коммерческого найма является субъект договорных отношений. В отношениях аренды субъектами являются юридические лица. К отношениям аренды жилых помещений применяются нормы гл. 34 ГК РФ.
По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование.
Закон не допускает использование жилого помещения в целях, не связанных с обеспечением права гражданина на жилье, поэтому фактически жилые помещения, сдаваемые в аренду, подлежат сдаче в субаренду гражданам – работникам юридического лица. Юридическое лицо не вправе устраивать в жилом помещении склады, офисы и т. п.
Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон. Если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.
Как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.
Право пользования жилым помещением сохраняется даже в случае отчуждения земельного участка. Обязательным условием договора аренды является установление арендной платы. При отсутствии положений об определенной арендной плате договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).
Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-продажи и мены передача жилища по арендному договору осуществляется по приемо-сдаточному документу.
При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).
Наем жилого помещения в домах ЖСК и ЖК.Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основании членств в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Члены ЖК своими средствами участвуют в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы относятся к потребительским кооперативам. Соответственно учредителями такого кооператива могут быть не менее пяти граждан, достигших 16 лет, или не менее трех зарегистрированных юридических лиц.
По определению П. И. Седугина, «жилищно-строительный кооператив образуется для строительства жилого дома и его эксплуатации. Жилищные кооперативы создаются для приобретения у предприятий, объединений, организаций и органов местной администрации капитально отремонтированных (или реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации».
Жилищно-строительные кооперативы осуществляют свою деятельность на принципах самоокупаемости и самоуправления, т. е. государственные органы и органы местного самоуправления не вправе вмешиваться в хозяйственную и финансовую деятельность кооператива. Статья 134 ЖК РФ закрепляет обязанность государства предоставлять временно жилые помещения на время капитального ремонта в домах ЖСК. Если принадлежащий ЖСК дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, кооперативу взамен предоставляется в собственность равноценный жилой дом (ст. ст. 32, 86, 134 ЖК РФ).
Вступать в жилищные кооперативы в соответствии с законодательством вправе граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста, и юридические лица.
Уставом кооператива определяется размер паевого взноса, который член кооператива должен внести единовременно или в рассрочку.
На основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья у собственника помещения в многоквартирном доме возникает членство в товариществе собственников жилья. Соответственно и прекращается такое членство по заявлению о выходе из членов товарищества. Естественно, членство утрачивается с потерей права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме.
Все лица, приобретающие жилое помещение в таком доме, вправе по заявлению стать членами товарищества собственников жилья.
Членами кооператива становятся по решению общего собрания, но для предоставления жилого помещения решения общего собрания недостаточно. Решение общего собрания о предоставлении члену кооператива жилого помещения подлежит утверждению администрацией района. До полной выплаты пая гражданин не является собственником квартиры, а только вправе владеть жилым помещением и пользоваться им.
Обмен жилого помещения в ЖК или ЖСК допускается только с согласия совместно проживающих членов семьи. Обмен с лицами, не являющимися членами кооператива, допускается в случае, если они вступят в кооператив.
Жилищный кодекс РФ предусматривает судебную защиту членов жилищно-строительного кооператива в следующих случаях:
1) в случае, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;
2) обмен носит корыстный или фиктивный характер;
3) дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;
4) помещение является служебным или находится в общежитии;
5) в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий, обмен не допускается.
Жилое помещение в жилищном или жилищно-строительном кооперативе, находящееся в общей собственности, может быть разделено. Раздел допускается, если каждому претендующему лицу может быть выделено изолированное жилое помещение. Если изолированные жилые помещения в квартире отсутствуют, может быть произведено переустройство или перепланировка.