лить все деньги
Осенью 2017-го у меня завершился второй суд с компанией "Опин", которая до этого принадлежала Михаилу Прохорову, а теперь принадлежит "Инграду" Романа Авдеева. Четыре года назад (в 2013-м) я купил 2 однушки в Подмосковье на этапе строительства. Более того, что-то ударило нам с женой в голову, и в 2015-м вторую однушку мы отдали как первый взнос по ипотеке за трёшку (в которой собирались жить, так как она рядом с дачей). Я искренне надеялся, что вложение в строящуюся недвижимость принесёт мне как минимум 20 годовых. Не тут-то было!
В конце 2015-го стройка внезапно прекратилась, а две очереди строительства превратились в (сюрприз!) восемь, так что будущие жители малоэтажного квартала внезапно были обречены жить на стройке ещё лет семь, а то и все десять – вместо двух. Сдать квартиры обещали – устно, конечно – в декабре 2015-го, по договору – в июне 2016. В сентябре 2016-го стало понятно, что в достроенных домах нет воды, газа (и соответственно, отопления) и непонятно когда будет. С помощью юриста (который, кстати, нашёл меня благодаря "Хулиномике") мы составили претензию и иск на возврат одной из квартир.
И закон, и договор позволяют вернуть квартиру застройщику, если просрочка сдачи составляет более 2 месяцев. Этой нормой редко кто пользуется, потому что до этого квартиры по мере строительства всё время дорожали. Тут оказалось наоборот: квартиры стали стоить процентов на 20 дешевле вложенного 2.5 года назад. Поводов очкануть хватает: вернув недвигу застройщику, можно остаться и без квартиры, и без денег. Поэтому мало кто готов на такой поворот событий.
В конце 2016-го "Опин" вернул мне деньги за однушку (с которых я сразу же погасил ипотеку, дабы иметь возможность вернуть взад трёху), и мы с помощью адвоката отсудили компенсацию в виде процентов за пользование деньгами. По закону можно ещё и получить 50 % от стоимости квартиры в виде штрафа. Суд, однако, так не считает. Он думает, что 2 года пользоваться моими деньгами – это ок, и сумму компенсации снизил в 3 раза, хотя все санкции были чётко прописаны в договоре. Но за моральный ущерб 10 тыщ рублей таки присудил.
Опин в последний возможный день подал апелляцию с намеренной ошибкой, на исправление которой ему дали ещё 30 дней (добро пожаловать в реальный мир вместо этих ваших «обращайтесь в суд»). Городской суд тоже назначается не сразу, так что компенсация отъехала чуть ли не на год. В итоге исполнительный лист на проценты+штраф я получил только через 10 месяцев после решения суда о выплате компенсации. Основную сумму они вернули за день до суда, надеясь таким образом задобрить судью и не платить компенсацию. Не вышло. Но, опять же, само это решение с учётом хитрожопой апелляции я получал полгода (вышестоящий суд их апелляции отказал).
Деньги по исполнительному листу я получал месяца три. Сначала принёс его в Росбанк (основной банк Опина), куда отправлял деньги за квартиру. Там на счету был ноль, да ещё и два исполнительных сверху. Потом забрал его оттуда (а это лишний день, потому что банк не отдаёт документы в день обращения), отнёс в Росевробанк (откуда нам зачисляли компенсацию за другую квартиру). Там тоже оказался ноль. И только с третьей попытки, после совета на форуме обездоленных жильцов, я отнёс исполнительный лист в Московский Кредитный Банк (товарища Авдеева), и на следующий же день мне прислали мои денежки.
В августе 2017-го состоялся суд по второй квартире, которую я до документам вернул им лишь в марте (ключи стали выдавать в апреле – то есть через 10 месяцев после обещанного срока). В итоге мы подписали мировое соглашение, по которому отказались от процентов, но сразу получили деньги за квартиру. Там ситуация уже была не такая однозначная, так как госкомиссии у малоэтажки нет, а разрешение на ввод в эксплуатацию они получили в декабре. Поэтому надо было ещё доказать, что в квартире жить было нельзя. Плюс, по-видимому, у "Инграда" более квалифицированные юристы, чем у "Опина" и подготовились они лучше.
Самым странным в этой истории оказалась судебная практика. Две стороны заключили договор, там чётко указаны штрафные санкции. Но суд не считает, что его надо соблюдать, а считает, что у кого-то (то есть у меня) из-за них вдруг возникает "необоснованное обогащение". Очевидно, что необоснованное обогащение у меня возникло бы, если б я вместо этих ебучих квартир купил биткоины, или хотя бы доллары. В решении там формулировка такая, что штраф составил 35 % процентов от стоимости квартиры, что даёт мне "необоснованную" выгоду. Пишут, что суды намеренно занижают выплаты, иначе застройщиков бы разорили клиенты.
Да, дома сейчас построены и люди там живут, но итог строительства оставляет желать лучшего – особенно касательно недостроя вокруг. Это прекрасная иллюстрация того, что недвижимость на этапе строительства далеко не всегда является хорошим вложением. Я уже не говорю о тех многоэтажках, которые оказались брошены всякими Урбанами, Мортонами и СУ-155.
Как автор покупал квартиру
Ради использования материнского капитала я озаботился покупкой ещё одной квартиры – в ипотеку. Стал скаутить сайты на предмет найти что-то ниже рынка. Поначалу думал купить трёшку, так как (мне казалось) на трёшку можно получить максимальный дисконт, ведь её труднее продать. Плюс у трёшек ниже цена за квадратный метр. Отсмотрел квартир 15, и с удивлением обнаружил, что все цены в рынке. Чудес не бывает. Пару раз находил хорошее соотношние цена/качество, задумывался на неделю, чтобы сделать предложение, – но квартиры уже уходили.
Тяготы выбора
Понятно, что точно оценить квартиру невозможно. Забегая вперёд, профессиональный оценщик (несмотря на то, что сдаёт в банк 20-страничный "анализ") сравнивает только 5 квартир с того же ЦИАНа, да и то похожих весьма условно (хотя что вы хотели за 5000 рублей, включая фотки). А непрофессионалу в недвиге куда труднее вывести какую-то "интегральную" оценку – все квартиры разные, плюс у каждого есть какие-то предпочтения: кому-то непременно надо жить рядом с шоссе, кому-то наоборот. Раньше никто не смотрел на парковку, сейчас надо учитывать, что поздно вечером машину во дворе можно уже и не воткнуть. Я смотрел на перспективу отдать детей в детсад-школу по месту потенциальной прописки, а кому-то на это положить. Планы строительства новых станций метро тоже важны. Кто-то смотрит на мебель, кто-то нет. Кто ищет строго под себя и планирует ремонт в любом случае, может купить полностью убитую хату. Кто-то ищет под сдачу, тогда всё наоборот.
Потом я отсмотрел штук 15 двушек, так как решил, что ради маткапитала и вычетов глупо отвлекать деньги на трёшку (ипотека была с 50 % взносом), а однушки невыгодны по цене за метр. Поэтому остановился на двушке. Всего за два месяца я посмотрел около 30 квартир (не буду рассказывать о тупости риэлторов, хозяев и их представителей, которые постоянно опаздывают, забывают про встречи, не приходят, не перезванивают и т. п. – если сравнить с наймом домработницы, тут все просто сказочно ответственные).
Что выяснилось интересного: даже учитывая мою неплохую способность к многофакторному анализу, цен сильно ниже рынка просто нет! То есть рынок квартир в Москве очень эффективен. Это меня крайне удивило. Думаю, тут немалая заслуга как раз сайтов и огромных открытых баз – все всё сразу видят. То есть квартира, стоящая на 5 % ниже рынка, продастся за неделю. Квартиру на 5 % выше рынка не будут даже смотреть. Сторговать можно максимум 2–3%. Я смог скинуть цену всего на 1.5 %, но квартира уже стояла чуть ниже рынка (и хозяева даже немного заломались, когда увидели, что оценщик высчитал цену чуть выше оговорённой).
Напомню, что я посетил порядка 15 трёшек (+одну четверёшку смотрел) и 15 двушек в одном из районов Москвы по цене от 6 до 14.5 млн рублей (от 100 до 230 тысяч долларов). Не смотрел хрущёвки и низкую панель.
Самое гнетущее впечатление от 90 % просмотренных квартир – это их состояние. Плитка в санузлах, которую не меняли 40 лет. Продравшийся до бетона линолеум, вываливающиеся из косяков двери, висящие на проводах розетки и выключатели. Рассохшиеся деревянные окна. Отслоившаяся плёнка с дсп антресолей, которые никто не чистил с 1975 года (запах там эпохальный, будто сам Ленин пару лет пролежал). Шкафы в прихожих те же самые, что были при сдаче домов в эксплуатацию – только дверцы набухли и расслоились. А коричневые пластмассовые ручки остались. Про ободранные обои я уже не говорю – ну обои-то переклеить сейчас стоит 7 тыщ рублей на комнату! Как можно годами и десятилетиями жить в хлеву?
В нескольких квартирах вместо кроватей на полу лежали матрасы. Среди всего этого великолепия непременно бегали сопливые дети, огромные вонючие собаки и бог знает кто ещё. Я бы многое хотел рассказать об обитателях, но боюсь испортить карму.
Самое уссачное – это, конечно, объявления о продаже. «Уютная, тихая, тёплая», «зелёный двор», «элитный район» – это всё признаки настоящей помойки.
И это столица, друзья. Может быть, я привык к какому-то приличию в квартирах знакомых и друзей, но достаточно заглянуть в пару квартир на продажу и станет понятно, как живёт человек, который сидит за соседним столом в офисе или в институте.
Я смотрел квартиры и подороже, но получалось, что люди слишком дорого оценивают свой ремонт, так что выгоднее купить убитую и сделать всё самому. Пару хороших квартир я упустил, и несколько квартир отпало из-за того, что гениальные дизайнеры присовокупили балконы к комнатам – а в ипотеку это чудо купить не получится. Раньше об этом никто не думал, а сейчас на вторичке чуть ли не 60 % сделок ипотечные. То есть 15 лет назад в порыве дебильной перепланировки люди ненароком отсекли большую часть сегодняшних покупателей.
Одна квартира была очень хороша по цене, но там люди догадались сделать на лоджии погреб (!) – достроили на улице под балконом 2-го этажа стенку и пробили в полу люк. Рассказывали, что картошки там хватает на всю зиму! Хорошо хоть не предлагали её оставить.
Но убитость – не самое страшное. Дело в том, что хозяева 90 % квартир хотят переехать в меньшую площадь – короче говоря, получить доплату. То есть разменивают, похоже, единственный свой актив. Кто-то сулил оставить новую чугунную ванну или старую газовую плиту – мощный селлинг пойнт. Но почти все собирались ухудшить и без того плохое жильё (не считая как раз тех квартир, что были подороже).
Сделка
Выбор квартиры у меня завершился ровно за неделю до окончания срока в 90 дней, которые Сбер даёт на поиск. Потом ещё есть какое-то время (то ли 90, то ли 60 дней) на сбор документов по квартире – выписки, оценка и страховка.
Я купил двушку за 7.5 млн рублей в родном районе (СЗАО) с перспективой открытия метро через 2–3 года в пешеходной доступности. Состояние мне нужно было такое, чтобы по возможности можно было хоть что-то сэкономить на ремонте, в итоге я оставил только чугунную ванну, старые паркетные полы и фартук на кухне, остальное поменял. Главное, что я искал – тихий зелёный квартал (чтоб не шумело шоссе) и (очень важно!) чистый подъезд.
Риэлтор меня сразу немного насторожила – она была без агентства, а сама по себе, и продавцы почему-то хотели именно альтернативную сделку. То есть они хотели продать и купить одновременно. С учётом того, что ипотека у меня уже была одобрена, смысла в такой операции я не видел: получаешь деньги и ищи с кэшем сколько хочешь, зачем тут городить ещё что-то? Объяснять они не стали, но я потом понял почему: продавцы очень боялись проебать все деньги между сделками, и хотели этот период максимально сократить.
Опыт показывает, что с такими людьми как раз и происходит всякая хуйня; они напоминают легендарных сочинских фраеров, которые похлопывают себя по зашитым в подкладке деньгам, то и дело проверяя, не выкрал ли кто заветную заначку. Понятно, что щипачи таких лохов пасут с самого вокзала. К счастью для продавцов, я человек честный. К несчастью, риелтор (и не только он) обосрался и мощно их подставил.
Вместо пакетов с баблом решено было использовать новый замечательный сервис Сбербанка – «Центр Недвижимости». За 2000 рублей он открывает эскроу-счёт. В день сделки деньги покупателя уходят туда, а после получения документов из регпалаты псевдо-сберовская контора отправляет их продавцу. Очень удобно: не нужно два раза считать банкноты и возить пакеты с деньгами.
Сначала мы провели 2.5 часа у нотариуса, потому что банк только утром прислал добавку в договор про эту схему. Потом мы поехали в банк, там за час нам сделали страховку – оказалось немного выгодней застраховать жизнь и сократить ставку на 1 %, хотя я сначала не хотел. Мы показали нотариальные ДКП, мне на счёт перечислили кредит и тут же отправили его на этот эскроу-аккаунт. После зачисления кредитных денег даже убежать не получится – сотрудник банка лично сопровождает ипотечника до оператора, который делает платёжку.
После этого (!) жена продавца вдруг решила ещё раз проверить ДКП, и – о чудо! – выяснилось, что там неправильно указан номер счёта (с которого им должны были зачислить деньги после оформления) – не хватает одного нуля в середине. А деньги на него уже ушли! Все сотрудники Сбера уверяли продавцов, что это ничего не значит, и они в любом случае к ним попадут, но вы же понимаете. Опасность.
Поехали обратно к нотариусу. Там опять прождали тучу времени, пока переделали эти договоры на новых бланках. Выяснилось, что номер счёта неправильный, потому что помощник нотариуса не пересчитал количество цифр (их должно быть 20, а было 19) и скопировал номер из емейла от сотрудника Сбера (тот тоже накосячил), а в емейле номер как раз был неверный. Вполне возможно, такая ошибка была не только у нас, но её никто не замечал.
Ну это ладно, ерунда. Хотя все уже, конечно, напряглись, да и времени мы потратили куда больше запланированного. Поехали в МФЦ подавать документы, оплатили пошлины – по 1000р на каждого покупателя. Примерно час у нас их принимали, ну и (усталые но довольные) мы отправились домой.
Через 4 или 5 дней я собирался забрать выписку (которую нужно подать в банк в течение 30 дней после сделки, иначе штраф), позвонил риэлтору узнать, не готова ли она. Она говорит, заедет в МФЦ вечером (почему вечером, а не сразу, если у них горит?). В полдевятого она звонит и полумёртвым голосом говорит: «Алексей, у нас тут форс-мажорчик». Я немного напрягаюсь. Выясняется, что она забыла подать в МФЦ наши документы на ипотеку. Мы с женой вообще отключили мозги (с нами же риэлтор!) и тупо сидели пялились в телефоны всю дорогу пока сдавали документы. В итоге МФЦ косякнул, не проверил (в договоре же явно указана ипотека, но документов на неё нет, как так?). Росреестр тоже (!) косякнул и подмахнул всё не глядя. И право собственности зарегистрировали без ипотеки. Получилось интересно: квартира уже наша, но денежки с этого чудесного эскроу-счёта никуда не уйдут, потому что залога на неё не оформили!
А у этих перцев на следующий день сделка с покупкой новой квартиры. А денег нет. Угар! Пришлось с огромным трудом менять все планы на следующий день и ехать в отделение Росреестра довозить документы. Там регистратор устроил риэлторше настоящую выволочку («КТО ВЁЛ СДЕЛКУ? ЭТО БЕЗОБРАЗИЕ!»), которую мы, конечно, были чрезвычайно рады послушать, потому что ребята, ну это пиздец. А если бы мы на следующий день улетали в отпуск? Чуваки бы ещё недели две своих денег не получили бы. В итоге (усталые, но довольные) мы отправились восвояси, а они повезли уже исправленные доки в банк.
По деньгам получилось следующее: квартира 52 кв. м в СЗАО – 7.5 млн рублей, из них 50 % первый взнос и 3.75 млн кредит под 10 % на 27 лет; оценщик – 5 тыс. рублей; страховка жизни на 1 год – 20.22 тыс. рублей; страховка квартиры на 1 год – 7.5 тыс. рублей; нотариус – 25 тыс. рублей; эскроу от Сбербанка – 2 тыс. рублей; госпошлина за регистрацию – 2 тыс. рублей.
Риэлтору я ничего не платил, но как видите, попутных расходов набежало на 62 тысячи. На получение материнского капитала пришлось потратить дня три (по нескольку часов) на сбор и подачу документов, и ровно через 5 недель ПФР скостил с кредита всю сумму в 453046 рублей.
Ремонт
Это отдельная история, расскажу вкратце. План был уложиться в 400 тысяч – не удалось. Старую мебель я выбросил, хотя диван и шкаф удалось продать на Авито за 2000 рублей с самовывозом. Санузлы переделали полностью вплоть до водопроводных труб. Кухню купил минимально приличную встраиваемую в Леруа Мерлене. Всего на ремонт ушло 495 тысяч рублей и 3 месяца, при этом куча работы была сделана своими руками: сборка кухни, шкафов, установка плинтусов, много мелочей.
По времени очень много отнимают, казалось бы, незаметные вещи: выбор и доставка материалов, уборка и вынос мусора, поиск нормальных подрядчиков. Местные охуевшие слесари, например, просили за замену трёх батарей и срез полотенцесушителя 45 тыщ рублей – ровно в 2 раза дороже, чем нашёл я. С обоями то же самое – цена за один и тот же (небольшой) объём может отличаться в 3 раза в зависимости от наглости оклейщиков. С плиткой похоже: кто-то включает в цену грунтовку и затирку, кто-то нет. Укладка ламината может выйти дешевле укладки плинтуса на ту же комнату.
Можно было помучиться и поискать подрядчиков ещё дешевле, но сэкономить получилось бы от силы тысяч 15. В целом, наверное, проще было переплатить процентов 30 за работу и нанять 1 проверенного мастера на всю квартиру, вышло бы быстрее и, наверное, аккуратней. Или нет.
После нескольких ремонтов квартир и отделки большого дома я познал значение соотношения работа/материалы: ремонт будет нормальный, если затраты на материалы примерно равны затратам на работу. Если материалы сильно дешевле – то это совсем херовый ремонт. В очень дорогой отделке доля работы наоборот, заметно ниже цены материалов. В крутых домах внутренняя отделка запросто может быть дороже строительства всего дома.
По доходу с аренды – если выйдет 6–7% годовых, буду доволен. Ну если совсем чистыми (учитывая ремонты, простои, коммуналку, налоги) – то, наверное, будет не больше пяти.